Quang Vũ
Moderator
Dữ liệu thị trường bất động sản (BĐS) 4 tháng đầu năm 2022 của batdongsan.com.vn (Kênh thông tịn dịch vụ BĐS hàng dầu Việt Nam) cho thấy, giá chung cư đi ngang và khó giảm sâu trong khi nhu cầu tìm kiếm giảm; thanh khoản đất nền vẫn chưa có nhiều cải thiện. Tuy nhiên, thị trường đang chứng kiến nhiều "điểm sáng" hơn so với quý I/2023.
Thời điểm phù hợp để đầu tư
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TP Hồ Chí Minh, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.
Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng
nóng như trước đây, nhưng cũng không giảm. Báo cáo quý I/2023 của batdongsan.com.vn cho
thấy, 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ BĐS giảm giá.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, giá chung cư
trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thật vẫn đang là "điểm sáng"
của thị trường BĐS. Trong một cuộc khảo sát gần đây của batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình BĐS tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP Hồ Chí Minh khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.
Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền
mua nhà. Ông Nguyễn Quốc Anh đã đưa ra khuyến nghị, người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài
chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ: “Đối với những người mua để ở,
thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người
sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư, nên tính toán kỹ lưỡng hơn, vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn, cần nắm vững thông tin chi tiết về khả
năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê”.
Theo batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao
hơn năm 2021 và 2022, nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch COVID-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là khoảng 6%/năm.
“Nhu cầu thật đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối, do đó, thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua. Tuần đầu tiên của tháng 5/2023, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm BĐS đã có dấu hiệu khả quan hơn”, lãnh đạo batdongsan.com.vn khẳng định.
Thị trường đất nền giảm giá
Ngày 22/3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành Văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ
đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên
quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông
nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Quyết định này đã phần nào ảnh hưởng tới giao dịch đất nền tại Hà Nội. Tuy nhiên, ngày 26/4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội đã ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc điều chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, việc giao dịch đất nền trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến nay do nhiều nguyên nhân như
nguồn vốn, lãi suất, nguồn cung... Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền các khu vực
như: Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm trong quý I/2023 đều có giá rao
bán giảm từ 1 - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm từ 4 - 24% tùy từng khu
vực. Trong đó, giá đất nền giảm nhiều nhất ở huyện Thanh Trì (giảm 13%) và mức độ quan tâm
giảm nhiều nhất ở huyện Gia Lâm (giảm 24%).
Các chuyên gia nhà đất đánh giá, việc cho phép tách thửa trở lại là một "điểm sáng" cho thị trường đất nền Hà Nội. Tuy nhiên, để thị trường đất nền phát triển bền vững hơn, cần trợ lực lớn như đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội;
đầu tư quyết liệt hơn cho các khu đô thị vệ tinh phía Tây như Hòa Lạc, Xuân Mai và phía bắc Sông
Hồng như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh...
Cùng với đó, thị trường cần các gói cho vay mua BĐS với lãi suất phù hợp hơn, dưới 10%, thay vì trung bình 11 - 13% và ưu tiên việc cho vay với những BĐS được đưa vào sản xuất kinh doanh, tạo ra dòng tiền và ổn định hơn là các BĐS đầu cơ.
Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, các cơn sốt đất sẽ không xảy ra trong năm nay và thị trường đang có một vài tín hiệu tích cực hơn so với quý I/2023. Xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định.
Ngoài ra, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới. Đơn cử như đất nền ở các thành phố lớn, những khu vực có tiện ích và kết nối hạ tầng đầy đủ,
gần kề các khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng trong trung hạn. Vì vậy trong giai đoạn này, người mua đất nền có nhiều sự lựa chọn và cần tính toán hướng đi dài hạn với đất nền, thay vì lướt sóng đầu cơ.
Thời điểm phù hợp để đầu tư
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TP Hồ Chí Minh, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.
Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng
nóng như trước đây, nhưng cũng không giảm. Báo cáo quý I/2023 của batdongsan.com.vn cho
thấy, 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ BĐS giảm giá.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, giá chung cư
trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thật vẫn đang là "điểm sáng"
của thị trường BĐS. Trong một cuộc khảo sát gần đây của batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình BĐS tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP Hồ Chí Minh khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.
Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền
mua nhà. Ông Nguyễn Quốc Anh đã đưa ra khuyến nghị, người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài
chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ: “Đối với những người mua để ở,
thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người
sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư, nên tính toán kỹ lưỡng hơn, vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn, cần nắm vững thông tin chi tiết về khả
năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê”.
Theo batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao
hơn năm 2021 và 2022, nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch COVID-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là khoảng 6%/năm.
“Nhu cầu thật đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối, do đó, thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua. Tuần đầu tiên của tháng 5/2023, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm BĐS đã có dấu hiệu khả quan hơn”, lãnh đạo batdongsan.com.vn khẳng định.
Thị trường đất nền giảm giá
Ngày 22/3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ban hành Văn bản số 1685/STNMT-ĐKTĐĐ
đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên
quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông
nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Quyết định này đã phần nào ảnh hưởng tới giao dịch đất nền tại Hà Nội. Tuy nhiên, ngày 26/4 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội đã ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc điều chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, việc giao dịch đất nền trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến nay do nhiều nguyên nhân như
nguồn vốn, lãi suất, nguồn cung... Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền các khu vực
như: Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm trong quý I/2023 đều có giá rao
bán giảm từ 1 - 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm cũng giảm từ 4 - 24% tùy từng khu
vực. Trong đó, giá đất nền giảm nhiều nhất ở huyện Thanh Trì (giảm 13%) và mức độ quan tâm
giảm nhiều nhất ở huyện Gia Lâm (giảm 24%).
Các chuyên gia nhà đất đánh giá, việc cho phép tách thửa trở lại là một "điểm sáng" cho thị trường đất nền Hà Nội. Tuy nhiên, để thị trường đất nền phát triển bền vững hơn, cần trợ lực lớn như đẩy mạnh dịch chuyển các trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dự án, trường đại học ra ngoại thành Hà Nội;
đầu tư quyết liệt hơn cho các khu đô thị vệ tinh phía Tây như Hòa Lạc, Xuân Mai và phía bắc Sông
Hồng như Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh...
Cùng với đó, thị trường cần các gói cho vay mua BĐS với lãi suất phù hợp hơn, dưới 10%, thay vì trung bình 11 - 13% và ưu tiên việc cho vay với những BĐS được đưa vào sản xuất kinh doanh, tạo ra dòng tiền và ổn định hơn là các BĐS đầu cơ.
Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, các cơn sốt đất sẽ không xảy ra trong năm nay và thị trường đang có một vài tín hiệu tích cực hơn so với quý I/2023. Xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định.
Ngoài ra, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới. Đơn cử như đất nền ở các thành phố lớn, những khu vực có tiện ích và kết nối hạ tầng đầy đủ,
gần kề các khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng trong trung hạn. Vì vậy trong giai đoạn này, người mua đất nền có nhiều sự lựa chọn và cần tính toán hướng đi dài hạn với đất nền, thay vì lướt sóng đầu cơ.